גביית היטל השבחה מכח תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א 38

מדובר בסוגיה עקרונית בעלת השלכות רוחב על תושבים רבים, שעוסקת בניסיונות גבייה של היטל השבחה בדבר תוספת זכויות בניה לפי תכניות מפורטות לתכנית מתאר ארצית 38, שע"פ החוק בישראל מעניקה פטור מהיטל השבחה

על הקצה המזלג – במסגרת היערכות כוללת של המדינה מפני רעידות אדמה, התקבלה בשנת 2005 החלטת ממשלה, שאישרה את תכנית מתאר ארצית 38, שמטרתה הייתה לקבוע הסדרים תכנוניים, כלכליים ואחרים, לחיזוק ושיפור מבנים קיימים מפני סכנה של רעידות אדמה

כדי לעודד יזמים לחזק את המבנים ולצורך מימון עלות החיזוק הגבוהה שצפויה להם, נקבע שתמ"א 38 תאפשר תוספת זכויות בניה לדוגמא סגירת קומת עמודים, הרחבת קומות טיפוסיות והוספת קומות למבנה

בהחלטת ממשלה של ועדת השרים לעניין היערכות לטיפול ברעידות אדמה התקבלו המלצות הועדה בראשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות, ביניהן, מתן פטור מלא מחובת תשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות בניה בהתאם לתמ"א 38

מאז תוקן החוק שקובע הקלות בהיטל השבחה מספר פעמים. תחילה נקבע פטור חלקי כהוראת שעה ובסופו של דבר נקבע פטור מלא מתשלום היטל השבחה בשל מימוש זכויות בניה לפי תמ"א 38

תמ"א 38 תוקנה 4 פעמים מאז אושרה. לפני התיקון האחרון החלה מחאת הרשויות המקומיות נגד התכנית. במסגרת המחאה טענו ראשי הרשויות כי במסגרת התיקון מעשירים היזמים ובעלי הדירות את כיסם על חשבון כלל התושבים בעיר

בעקבות זאת, פורום של 15 הרשויות המקומיות הגישו עתירה לבגץ, במסגרתה ביקשו לבטל את הפטור מהיטל השבחה שמטיל לשיטתן נטל כלכלי על הרשות המקומית. העתירה נדחתה

במסגרת תיקון מאוחר לחוק הגיעו הרשויות להסדר חקיקה לפיו יחול היטל השבחה על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה מעבר ל- 2.5 קומות טיפוסיות

בכך אמור היה להסתיים הדיון בסוגיית גביית היטל השבחה בזכויות בניה שמקורן בתמ"א 38. בפועל הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א קידמה דרך חלופית לגבות היטל השבחה על ידי אישור תוכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (תוכנית נמוכה בדרגה שנוצרת ע"י תמ"א 38 – סותר את כלל היסוד בדיני התכנון והבניה 'היררכיה בין תוכניות' לפיה תוכנית נמוכה בדרגה כפופה לתכנית שמעליה)

ומאחר שמילולית החוק קובע פטור מלא במימוש זכויות בניה בקבלת היתר בניה (זו הדרך היחידה לממש זכויות ע"פ תוכנית מיתאר ארצית 38) אז הועדה תבקש לגבות היטל השבחה במימוש הזכויות בדרך של מכירת הדירה לאחר. כך נוצר מצב שתושב העיר שמוכר את דירת המגורים ששוויה לא עלה בעקבות אישור התוכנית נדרש לשלם מאות אלפי שקלים מכיסו

המצב האבסורדי שנוצר הביא לפתיחה של אלפי הליכי ערעור בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ת"א. כיום כ- 4 שנים אחרי ועדיין אין הכרעה סופית בסוגיה שמשאירה תושבים רבים מבולבלים ומתוסכלים מהעובדה שאולי יצטרכו לשאת בתשלום היטל גבוה בעתיד

יו"ר ועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה ת"א הגב' סילביה רביד פסקה לאחרונה בנוגע לרובע 3 בעיר, שהפטור מהיטל השבחה לא חל באירוע מכירה (לדעתי החלטה מוטעית). לעומת זאת, יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ירושלים בראשות בנימין זלמנוביץ פסק ההפך בנוגע לתכנית זהה בשכונת רחביה בעיר ירושלים

כנגד החלטה זו הוגש ערעור מנהלי שהתקבל חלקית ביום 8.1.24 ע"י כבוד השופט יעקב שקד שקבע כי יש לבחון ולהתחשב בעליית שווי בשל השפעת תמ"א 38 בעת קביעת 'מצב קודם'. בכך התבטלו כאחת כל השמאויות של הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שנערכו בתכנית רובעים 3-4 שהתעלמו לחלוטין מהשפעת תמ"א 38 ב'מצב קודם'.

מדובר בהחלטה שתיקנה באופן חלקי את העוול שמנסה המשיבה להשית על התושבים. כנגד החלטה זו הוגש על-ידי הועדה המקומית ערעור לעליון

הח"מ עוסק תדיר בעניינים משפטיים מעולם התכנון והבניה ומייצג תושבים רבים בסוגיה הנ"ל