רוכשים דירת מגורים ? מה בודקים ? ממה כדאי להיזהר ?

במאמר זה אסקור בדיקות מקדימות שכדאי לבצע לפני שרוכשים דירה ואצביע על מוקשים שאמורים להדליק אצלכם נורות אדומות.

לצרכי המאמר נניח שמצאתם דירה שתואמת את היכולות הכלכליות והצרכים שלכם (שלב ונושא בפני עצמו לכתיבה), ואניח שהבאתם בחשבון חישובים ועלויות נוספים, לדוגמא: מס רכישה, עלויות מעבר, שכ"ט לנותני שירותים: עו"ד, מתווך, שמאי, אדריכל, מעצב פנים, חברת בדק בית ועוד.      

שלב ראשון – בדיקה לגבי מצב רישום הזכויות בדירה ומצבה התכנוני

איפה רשומה הדירה? שני גופים ממשלתיים מרכזים את רישום מרבית הנכסים בישראל: לשכת רישום המקרקעין ורשות מקרקעי ישראל. לעיתים, וכשלב ביניים, מתנהל רישום אצל חברה משכנת (קבלן) עד להשלמת הרישום באחד מהגופים הנ"ל. קיימים גופים נוספים שמנהלים רישום כמו עמידר והסוכנות היהודית.

אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין מומלץ לבקש לראות נוסח טאבו. אם הדירה ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת מומלץ לבקש לראות אישור זכויות. מסמכים אלה מהווים מעין תעודת זהות של הדירה והם יספקו עבורכם מידע ראשוני חשוב. כגון: מה סוג הזכויות בדירה (בעלות, חכירה). במידה ומדובר בחכירה (שכירות לתקופה שעולה על 25 שנים), ככל הנראה שהמדינה רשומה כבעלים, ומומלץ לבקש לראות את ההסכם שבין המדינה למוכר (נקרא: 'הסכם חכירה'). בהסכם החכירה בדקו האם יש תנאים למכירה.

האם המוכר רשום כבעל הזכויות? על פניו נשמע מובן מאליו אבל לא. במקרים מסוימים ייתכן שהמוכר לא נרשם מסיבות כאלה ואחרות (חוב לרשויות למשל). במידה שהמוכר עדיין לא נרשם, יש להבין מה הסיבה לכך ולבקש לראות את הסכם הרכישה של המוכר. לעיתים בהסכם הרכישה יופיע מידע בנוגע לרישום. במידה והמוכר נרשם יש לבדוק התאמה של פרטי הזהות בין אלה המופיעים במרשם לתעודת הזהות. יש אנשים שרשומים מבלי שמופיע מספר הזהות שלהם. במקרה כזה נדרשים להליך של הוכחת זהות שמתנהל מול לשכת הרישום. נשמע פשוט אבל עשוי להסתבך.

האם נרשם בית משותף? רישום בית משותף זו פעולה משפטית שיוצרת הפרדה בין הדירות בנסח הרישום. זאת אומרת שהדירה מופיעה במרשם כיחידה בפני עצמה עם מספר רישום משלה. במידה שנרשם בית משותף, יש לבדוק מהם הגבולות ושטח הדירה ומה כוללת הדירה (מחסן, חניה, גג, מרפסת). במידה שלא נרשם בית משותף, חשוב לבדוק מה מעכב את הרישום (חוב? למי?), ומי אחראי לביצוע הרישום (קבלן?).    

עיון בתיק הבניין במחלקת הנדסה אצל הרשות. לנושא זה חשיבות גבוהה ביותר. בתיק הבניין תמצאו מסמכים חשובים כמו היתר בניה, טופס 4 ותעודת גמר לבניין. היתר הבניה ילמד האם מדובר בנכס שנבנה במטרה לשמש למגורים ומה שטח הדירה המותר לבנייה. בתל אביב, לדוגמא, ישנם נכסים רבים שמשתמשים בהם למגורים למרות שמבחינה חוקית נבנו כמחסנים או כנכסים עסקיים. לגבי שטח הדירה – אם שטח הדירה גדול מהמופיע בהיתר ייתכן שמדובר בחריגה ובעבירת בנייה. זיהוי מוקש כזה בזמן יחסוך הרבה כאב ראש בהמשך.

חשוב להדגיש שרישום נכס במרשם ורישום בית משותף אינם מעידים כי דירה נבנתה לפי היתר בניה.

שלב שני – בדיקת חובות (משכנתאות, שעבודים וחובות ברשויות)

עסקאות רבות ממומנות באמצעות משכנתאות והלוואות ממוסדות שונים. המשמעות הישירה היא שכספכם אמור לשמש, במקרים רבים, קודם כל לכיסוי חובות של המוכר. לכן בשלב ביצוע הבדיקות המקדימות חשוב לאתר את היקף החובות של המוכר אצל הגופים המממנים ואצל הרשויות. למידע זה משקל מכריע בשאלות האם לרכוש את הדירה, באיזה מחיר, באיזה תנאי תשלום, ומהם מנגנוני ההגנה שכדי לקבוע כנגד ביצוע התשלום, שיבטיחו שאתם תהיו הבעלים בדירה בסוף הדרך. 

אז איפה בודקים את זה? מידע לגבי משכנתאות יכול להופיע בנסח הטאבו או באישור הזכויות, בהתאם למרשם שבו מתנהל הרישום. במידה שהמוכר לא רשום כבעלים בדירה או בשביל לאתר חובות נוספים של המוכר אפשר לבדוק במרשם שמתנהל אצל רשם המשכונות לפי מספר הזהות של המוכר. במידה שרוכשים דירה מחברה ולא מאדם פרטי ניתן לבדוק שעבודים וחובות במרשם שמתנהל ברשם החברות לפי מספר חברה. חובות ברשויות בודקים במחלקת הארנונה, במחלקת תשתיות ופיתוח (היטלי פיתוח) ובמחלקת הנדסה לגבי חוב בהיטל השבחה.

איתור מוקדם של החובות ייצר וודאות בעסקה וימנע סכסוכים פוטנציאליים בין הצדדים.

שלב שלישי – בדיקה פיזית בדירה

מעבר לביצוע הבדיקות על הנייר מומלץ להגיע פיזית לדירה ולבדוק את מצבה ואת מצב הבניין והסביבה הקרובה. בדירה עצמה בדקו שכל המערכות פועלות ושאין פגמים או ליקויים שבולטים לעין. במידה שמדובר בדירה ישנה מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מתאימים. הסיכוי לאתר פגמים במערכות הפנימיות של הדירה מבלי להיעזר באנשי מקצוע נמוך וגם הגנה משפטית בחוזה לא תמנע את אי הנוחות. לגבי מצב הבניין, בדקו כיצד הוא מתוחזק ואם בעלי הדירות מתגוררים בו. אם רוב הדיירים הם שוכרים ולא בעלי דירות קיים סיכוי גבוה לרמת תחזוקה נמוכה ולא פחות חשוב להיענות נמוכה בשיפור התחזוקה בהמשך.

במאמר זה סקרתי שורה של בדיקות מקדימות שמומלץ לבצע לפני שרוכשים דירה בשביל להגדיל את הסיכוי להימנע מפגמים, תאונות או נזקים משמעותיים בעלי השלכות כספיות ואחרות. כמובן שדרך טובה להימנע ממוקשים היא להיעזר באנשי מקצוע מתאימים (עו"ד, אדריכל, שמאי, מהנדס, חברת בדק וכו'). רשימת הבדיקות שהוצגה במאמר אינה מקיפה את כל הבדיקות וייתכנו בדיקות נוספות ואחרות.